24 Марта, Пятница

Банковские «дочки» уходят с рынка недвижимости

  • PDF

08_rajonДевелоперы после этого события откроют шампанское

Уже в прошлом году банковские дочерние структуры, активно скупавшие недвижимость на аукционах у неплатежеспособных клиентов, перестали выступать в роли покупателей. В этом году условия работы «дочек» стали еще жестче: налог на недвижимость для них вырос с 0,2–0,6% до 1,5%, что означает дополнительные расходы. Учитывая, что держать отчужденные квартиры на своих балансах становится все менее выгодно, компании активно продают жилые объекты, и уже через год (максимум — два) они покинут латвийский рынок недвижимости. Девелоперы ждут этого события с нетерпением, ведь до сих пор банковские «дочки» были для них серьезными конкурентами.

Старое новое жилье — так в шутку называют девелоперы те проекты, которые после кризиса попали на балансы дочерних компаний банков, занимающихся скупкой проблемной недвижимости. Аргумент таков: проекты хоть и новые, но в большинстве своем недоделанные или плохо построенные. Или непродуманные вовсе, и по этой причине не распроданные даже в тот период экономического бума, когда на рынке сметалось все подряд и банки это «все подряд» активно кредитовали. Отдельный вопрос — обычные типовые квартиры, под которые, как известно, банки тоже давали кредит. А когда грянул кризис и заемщики не могли платить по кредиту, эти квартиры на аукционах скупали сами же банки через свои дочерние структуры.

Что теперь? «Дочки» прекратили этим заниматься уже в прошлом году, поскольку поняли: выгоды от этой скупки не так много. Во–первых, рынок недвижимости, вопреки прогнозам, вырос очень незначительно (за исключением юрмальской недвижимости), а значит, быстро продать жилье за более высокую цену не получилось. Во–вторых, нет надежды на то, что рынок вырастет в будущем. Жителей больше не становится, банки после кризиса рассматривают заемщика под тремя лупами и ипотеку не дают, а следовательно, спрос на жилье небольшой. И, наконец, слишком велики оказались накладные расходы на покупку жилья с аукционов: плата администратору 10% от суммы жилья, потом еще налог на недвижимость плюс расходы на доведение объекта до продажной стадии. В результате получилась ситуация, когда продать квартиру (или проект целиком) с прибылью для компании редко получается.

С этого года банковские «дочки» по недвижимости ждал еще один неприятный сюрприз — существенный рост налога на недвижимость. Вместо 0,2–0,6% для нежилых объектов нужно будет платить 1,5% в год. Кажется, не так много. Для одной квартиры так и есть, а для нескольких сотен сумма выходит существенная.

По словам руководителя Latectus (предприятие группы SEB) Гирта Гринбергса, проблема для предприятия даже не столько в самом росте ставки, сколько в его сложном администрировании. «В нашей собственности находятся различные объекты жилой недвижимости, в том числе часть из них не сдана в эксплуатацию или сдана, но не готова для сдачи в аренду, — поясняет он „ДВ“. — Поэтому применение дифференцированной ставки налога, во–первых, усложняет процесс обслуживания портфеля, во–вторых, увеличивает расходы компании на содержание недвижимости.

Понятно, что любое увеличение расходов собственников квартир, в том числе и компаний, имеющих портфели недвижимости, в дальнейшем отразятся на покупателях. Что означает рост стоимости конкретного жилья».

Держатель самого крупного отчужденного жилого фонда — компания Ektornet (предприятие Swedbanka) — в последние полгода включила режим активной продажи жилья. На прошлой неделе, к примеру, Ektornet продала новое семиэтажное офисное здание, расположенное в Пурвциемсе на улице Гунара Астрас. Позади еще ряд крупных сделок: проект Panorama Plaza, жилой дом на 518 квартир в Плявниеках, а также жилой комплекс Krustkalni на 280 квартир в Кекаве.

По словам главы Ektornet Андриса Ковальчука, рост налога — это не главный фактор, почему компания стала активно продавать недвижимость. В целом стратегия предприятия, которая заключается в выходе с рынка недвижимости, уже начала реализовываться в прошлом году. «Мы надеемся выйти с этого рынка через год, максимум — два», — говорит он в разговоре с «ДВ».

Как изменится рынок недвижимости, после того как с него выйдут банковские «дочки»? Глава компании Balsts Айгарс Зариньш поясняет «ДВ», что это определенно развяжет руки девелоперам, которые не могут строить, потому что на рынке в продажах стоит это условно «новое старое жилье» и оттягивает на себя покупателей. Как правило, такие проекты продаются ниже себестоимости, поскольку в большинстве случаев они имеют какие–то недостатки, чаще в планировке, и по ним закончился срок гарантии строителя.

«Наверное, мы действительно мешаем девелоперам развивать свои проекты, — признается Андрис Ковальчук. — Но они могут видеть, какие проекты есть у нас в портфеле, и строить что–то принципиально другое. При этом свободные ниши для строительства по–прежнему есть».

Еще один интересный момент, который озвучил Айгарс Зариньш. Что касается обычных квартир, а не жилых комплексов и офисных зданий, то их продажа может затянуться на долгие годы. Потому что банки не дают ипотеку даже для квартир, которые люди готовы купить у их же дочерних структур. «У нас было много случаев, когда покупатель хотел купить квартиру у Ektornet, обращался в Swedbank, но там ему отказывали, — говорит он. — Ситуация в целом выглядит немного странной, что между двумя смежными структурами нет особых условий кредитования и согласованности. Сейчас мы видим, что банки практически остановили кредитование частных лиц, однако через какое–то время им придется что–то придумывать, чтобы открыть ипотеку хотя бы для части своих клиентов».

Почем сегодня квартиры?

Средняя цена квадратного метра серийных квартир в Риге в декабре 2013 года составила 600 евро и по сравнению с последним месяцем 2012 года выросла на 2,9%, говорится в обзоре рынка жилья, подготовленном компанией Latio.

Уровень цен типовых квартир столицы на отметке примерно 600 евро за квадратный метр с небольшими ежемесячными колебаниями был почти неизменен более двух лет. Средняя цена квадратного метра квартир в 2013 году каждый месяц немного увеличивалась, однако в конце года снова наблюдались перепады. В декабре по сравнению с ноябрем средняя цена квартир уменьшилась на 0,8%.

«В 2014 году на рынке типовых квартир Риги существенных изменений не ожидается, поэтому цены на жилье сохранятся на прежнем уровне. Возможно, более выраженной станет сегментация квартир с более быстрым ростом цен на качественное и пользующееся спросом жилье и снижением цен на находящуюся в плохом состоянии недвижимость. Как в 2013–м, и в этом году рост средних цен на серийные квартиры Риги может быть в пределах 3%. Несмотря на оптимистичные прогнозы экономического развития, пока мало факторов, которые в ближайшее время могли бы способствовать существенному увеличению спроса со стороны местных покупателей», — поясняет руководитель отдела продаж квартир и домов Latio Вия Гайлите.

На рынке довольно мало квартир, находящихся в хорошем состоянии. Покупатели преимущественно хотят приобретать жилье, в которое можно быстро въехать и не требующее дополнительных вложений в его благоустройство. При выборе квартиры большое внимание уделяется уровню расходов на ее содержание, техническому состоянию дома, выполненным или планируемым мерам по его улучшению. Важным фактором являются также эксплуатационные расходы и качество и то, принадлежит земля владельцу квартиры или арендуется.

Цены на серийные квартиры в хорошем техническом состоянии в таких микрорайонах как Пурвциемс, Плявниеки, Золитуде, Иманта и Зиепниеккалнс на однокомнатные квартиры в декабре составили 23 000 — 29 000 евро, на двухкомнатные — 30 000 — 39 000 евро, трехкомнатные — 37 000 — 47 000 евро, четырехкомнатные — 43 000 — 50 000 евро.

Читайте также:
В прошлом году цены на новое жилье в центре Риги выросли в среднем на 14,2%, говорится в обзоре рынка недвижимости компании Latio.
Людям стало не хватать приличного жилья среднего класса
"Мы не угрожаем, мы предупреждаем", — поясняют банкиры
Премьер–министр Лаймдота Страуюма поручила ответственным министерствам до 13 февраля подготовить решения по спасению комплекса санатория "Кемери" ...
Латвийские поля спасают от инвесторов–спекулянтов
Сейм предлагает создать специальное контрольное стройбюро и наделить его широкими полномочиями
.