18 Октября, Среда

История успеха отдельно взятого дома

  • PDF

07_remont_krovly2История успеха отдельно взятого дома — всегда заслуга хорошей команды управленцев

И совсем не обязательно это должны быть менеджеры с золотыми сертификатами и красными дипломами разных академий. Среди жильцов почти каждой многоэтажки найдутся пенсионеры, которые неплохо разбираются в технике, бухгалтерии, имеют навыки в строительном, слесарном деле и т. п. А главное, имеют время на то, чтобы за небольшую плату взять под свою опеку общедомовое хозяйство.

На встрече старших по дому в Гильдии специалистов по обслуживанию домов люди делились опытом, как

можно существенно снизить эксплуатационные и административные расходы, если уйти от домоуправления и начать обслуживать здание самостоятельно.

Инженер–экономист Юлия Лосева (она вдобавок и магистр гражданского права) ведет бухгалтерию в одном из жилищных товариществ в Юрмале. Она рассказала, чего удалось добиться их маленькому домкому за пять лет самостоятельного хозяйствования.

Мотивация

— Если вы уходите от домоуправления, то самое главное — не промахнуться с выбором нового руководителя. Все зависит от его личности, а не от формы управления: частный управляющий, SIA или общество собственников. Если выбран человек порядочный и ответственный, он будет заботиться о доме. Если непорядочный, то он будет заботиться о своем кармане. Ищите такого, кто болеет за свой дом. Никакое домоуправление не станет так пристально следить за состоянием вашего имущество, как человек, который сам живет в этом доме. Домоуправление в лучшем случае сделает вам какой–то ремонт по вашей же настойчивой просьбе. Ваш дом обслуживающей структуре не интересен, ей интересны ваши деньги. А вам и вашим соседям интересно, почему вот тут образовалась трещина, а вот здесь протекает и как это устранить.

Предыдущий управляющий в нашем доме тратил деньги жителей непонятно куда. Выбить из него отчеты было невозможно. То у него принтер сломался, то бухгалтер заболел, но на собрания собственников квартир он приходил всегда с пустыми руками. С трудом, но мы все же от него избавились. И с 2008 года управляем домом сами.

Аппарат

У нас на ставке четыре человека — управляющий, мастер, бухгалтер, юрист. Все получают по решению общего собрания по 100 евро на руки.

Управленцы живут в этом же доме. Хаусмастер у нас замечательный. Он не ждет, пока его вызовут. Видит неполадку — устраняет сразу. Управляющая тоже пенсионерка. Ей дома скучно сидеть, она ходит по всем подъездам и следит, где что надо поправить, починить. Ага, вот тут течь. В чем причина? Покорежило пластмассовые сливы. Надо заменить!

Есть у нас и ревизионная комиссия, она проверяет бухгалтерские документы. Мне скрывать нечего — выдаю документацию по первому требованию. Только раз ревизоры нашли в них ошибку. Я обсчиталась на… 5 сантимов.

Финансы и ремонт

Дом пятиэтажный, четыре подъезда, 55 квартир. Собираем на обслуживание по 32 сантима с квадратного метра. Что сделали за это время? В 2008 году полностью заменили крышу. Заключили договор с частным кровельщиком. Замена покрытия обошлась нам в 5 тысяч латов вместе с работой (в четыре раза дешевле, чем если бы за это взялось домоуправление). Затем поменяли все окна на лестничных клетках, все почтовые ящики и 110 стояков (осталось поменять еще два).

Дальше. Поменяли все трубы в подвале, после чего сразу улучшилось качество питьевой воды. Поставили новый нагревательный котел, как того требует директива ЕС.

В подвале у нас было помещение общего пользования, туда было страшно заходить. Отремонтировали, обставили подержанной мебелью — просто взяли выброшенные жильцами столы, стулья, шкафчики. Стало уютно, теперь мы даже собираемся там, чтобы праздники отметить.

Работа с должниками

Как решаем проблему с неплательщиками? Их у нас было несколько. Логика этих людей была такая: а зачем платить, если можно не платить? Мы ни с кем судебных дел не возбуждали — действовали путем переговоров. И все долги погасили. Самое смешное, что среди неплательщиков был большой полицейский чин. Но когда мы его предупредили, что подаем в суд, а судопроизводство по таким делам теперь ведется в ускоренном порядке, он сразу заплатил 1,5 тысячи, что для него вообще–то не было драматично.

Домовая демократия

Что надо понять: есть три уровня регулирования — государственный, он самый важный, затем уровень самоуправления, ему подчиняются субъекты, которые находятся на территории самоуправления, и третий — уровень — вашей организации. На этом уровне вы сами устанавливаете внутренние порядки.

Документы,которые вы принимаете на общем собрании или правлении, не могут противоречить законам ЛР и правилам самоуправления. А все остальное вы регулируете сами, и это дает вам известную независимость.

Учёт воды

Это самый больной вопрос. Показания квартирных счетчиков всегда расходятся с показаниями счетчика на выходе из дома. Из–за чего получается эта разница?

Есть три причины. Показания с общего счетчика снимаются в последний день месяца — 30–31–го числа. А показания квартирных водомеров жильцы сдают как бог на душу положит — кто 7–го, кто 17–го, кто 27–го числа, некоторые вообще забывают их сдать, а есть и такие, что пишут цифры, что называется, от балды.

Когда мы переняли дом, то первые несколько месяцев просто обходили все квартиры и перепроверяли показания счетчиков, пока не добилось того, что все стали писать данные правильно.

Вторая причина: недобросовестные жильцы. Начав обход, мы сразу же нашли квартиру, где хозяйка указывала расход воды на 80 кубов меньше. Она объяснила «недоразумение» так: у нее, мол, счетчик не крутится. Примечательно, что эта женщина была управляющей в другом доме, так что прекрасно понимала, к чему ведет такой технический дефект (точнее, уловка).

Третья причина — технические утечки. Мы их сразу закладываем в тариф. Прорвало где–то трубу — вытекло немало кубометров воды. Починили, по трубам опять надо прогонять воду, пока она будет чистой. Особенно много потерь при замене стояков. В этих случаях эти потери приходится разбрасывать на всех жильцов.

Учтите: если вами управлять будет кто–то, а не вы сами, то в коррекцию воды вам будут вкладывать все, что недособрали со всех жильцов. То есть кто–то за воду недоплатил — за него заплатят все остальные. Так и практикуется повсеместно, потому и коррекция в иных домах достигает 40% от поквартирного расхода воды.

Но есть одна опасность самостоятельного управления. К управлению домом первыми часто рвутся хапуги — они нюхом чуют, где можно нажиться. И если вы доверитесь такому человеку, то переизбрать его потом, как показывает жизнь, будет очень трудно. Нечистые на руку управляющие творят что хотят, и нет на них управы. Потребовать с них о отчета о расходовании средств невозможно даже через Службу госдоходов, потому что общества собственников и жилищные кооперативы — это бесприбыльные организации, их не проверяют. СГД не интересны те структуры, которые по закону не платят налоги.

Читайте также:
В конце минувшей недели департамент благосостояния Рижской думы — главный координатор по оказанию помощи пострадавшим во время трагедии в Золитуде ...
В Латвии с 2005 года реализуется международная программа косметического концерна L'OREAL "Женщинам в науке" — при участии Латвийской академии наук и ...
Вчера в Риге отметили День защитника Отечества. Он давно стал не просто днем почитания военнослужащих, а превратился в неофициальный "день всех мужчин".
Лифляндские корни крымского вина
Татарский поэт–антифашист прошел семь кругов ада в двинском Шталаге
Сюда приходят те, кого не хотят видеть в приличном обществе
.